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　　在新增供應(yīng)低、入門門檻高企現(xiàn)象的背后，北京新房市場正經(jīng)歷著以往不曾出現(xiàn)過的變化。在市區(qū)供應(yīng)稀缺，新盤向遠(yuǎn)郊區(qū)轉(zhuǎn)移的當(dāng)下，北京出現(xiàn)了二環(huán)與五環(huán)新盤售價逐步趨近的現(xiàn)象。在改善型需求占主流的市場上，產(chǎn)品需求和考量標(biāo)準(zhǔn)也在發(fā)生著潛在的變化。甚至有業(yè)內(nèi)調(diào)侃說，這是個讓地產(chǎn)營銷人無語凝噎的時代。

　　【變局】

　　二環(huán)與五環(huán)單價均近“十萬元”

　　今年年初延續(xù)至今的8萬元限價，令北京新房供應(yīng)出現(xiàn)了一個有趣現(xiàn)象：二環(huán)五環(huán)同價。

　　記者了解到，在今年取得預(yù)售許可的項目中，位于四至五環(huán)之間的金玉府和澤信公館兩個項目，分別以78488元/平米、76980元/平米的備案均價獲得了預(yù)售審批，此外，五環(huán)邊的綠地海珀云翡備案均價也為75003元/平米。而在今年春天取證的中國璽項目，雖然地處南二環(huán)，預(yù)售價格也不過79459元/平米。

　　不過就在這周，北京市住建委公布了三個項目的預(yù)售許可。其中，位于南二環(huán)的中國璽和昆侖域的預(yù)售許可均價均在95000-100000元/平方米之間。位于南三環(huán)與四環(huán)之間的北京金茂府取證均價也在95000-99000元/平方米之間。

　　如此一來，二環(huán)五環(huán)同價的狀況是否就此打破？

　　觀察目前市場上在售的新房項目不難發(fā)現(xiàn)，部分位于東五環(huán)和北五環(huán)的新房項目均價也同樣在10萬左右。例如位于朝陽區(qū)東壩的恒大華府，同樣主打271-338平方米的改善型產(chǎn)品，其目前的報價在11萬元/平米左右。朝陽區(qū)七棵樹區(qū)域的首城瓏璽，主推230平米的三四居產(chǎn)品，均價在99800元/平米左右。而老盤推新的天潤福熙大道，主推面積相對較小的102-155平方米兩至三居，報價同樣在10.5萬元/平方米。

　　有業(yè)內(nèi)人士介紹，上述五環(huán)周邊的新房項目多是在8萬限價前取得了預(yù)售許可，部分項目已經(jīng)轉(zhuǎn)為現(xiàn)房銷售，因此在定價方面受限較小。

　　改善型普宅價格超越別墅

　　市場對改善型產(chǎn)品的饑渴，同樣反映在別墅市場上。

　　亞豪機(jī)構(gòu)市場數(shù)據(jù)顯示，今年前7個月，北京住宅的成交均價為45967元/平米，相當(dāng)于別墅價格的1.07倍。這也是北京自2006年開始網(wǎng)簽以來，住宅均價首次超越別墅。

　　據(jù)介紹，這種現(xiàn)狀還將在未來得以延續(xù)。從今年取得預(yù)售許可的兩類產(chǎn)品來看，住宅備案均價仍然高于別墅，這預(yù)示著至少在今年之內(nèi)，住宅價格將持續(xù)超越別墅。以大興南五環(huán)周邊為例，中鐵建和綠地兩項目的預(yù)售價格分別在73000元/平米和75000元/平米，而同區(qū)域的疊拼別墅備案價格為70833元/平米。

　　另一方面，別墅成交量也陷入了苦戰(zhàn)。數(shù)據(jù)顯示，今年7月北京別墅市場僅實現(xiàn)成交353套，成交面積7.97萬平方米，環(huán)比分別減少9%、22%，同比更是出現(xiàn)54%、65%的大幅下滑。

　　有業(yè)內(nèi)人士表示，眼下北京改善產(chǎn)品不少都是從把控總價出發(fā)去設(shè)計產(chǎn)品，而非單價。對于定位改善家庭、戶型面積相對較大的別墅產(chǎn)品，必須要將總價控制在改善客群可接受的范圍之內(nèi)，在單價上做出讓步成為部分房企的選擇。

　　【分析】

　　“地段定價”或不再延續(xù)

　　目前，不僅北京新房供應(yīng)在地段方面的價差逐步縮小，在土地市場這種趨勢或也將延續(xù)。

　　就在8月1日北京本月首場土拍上，位于東城區(qū)的永外大街地塊頗受關(guān)注。然而拍賣當(dāng)天，該地塊卻由招商、華潤、碧桂園組成的聯(lián)合體爆冷以接近底價的38.4億元拿下，溢價率僅為0.5%，樓面價則為5.2萬元/平方米。

　　實際上，該地塊限價是抑制房企熱情的主要原因。根據(jù)土地出讓規(guī)定，該地塊上的商品住宅銷售均價將不超過8.9萬元/平方米，且最高銷售單價不得超過9.4萬元/平方米。而臨近的融創(chuàng)使館壹號院目前銷售均價已達(dá)到15萬元/平方米左右。另一方面，該用地住宅部分執(zhí)行的“90/70”也成為一大短板。

　　亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示，從2017年8萬+住宅成交當(dāng)中，套均面積在90平方米以下的占比僅為4%，而套均面積200平方米以上產(chǎn)品占比則高達(dá)40%。因此高端客戶偏愛大尺度豪宅的喜好也給項目未來的去化帶來難度。

　　在業(yè)內(nèi)看來，相比于前些年購房“地段地段還是地段”的黃金準(zhǔn)則，目前改善型客戶更傾向于去考量產(chǎn)品的綜合素質(zhì)，這也是郊區(qū)項目價格受到認(rèn)可的重要原因。

　　郭毅介紹，今年前七月，北京商品住宅簽約量也不過15071套，創(chuàng)自2006年北京開始網(wǎng)簽以來的同期新低。然而，與整體樓市低迷之勢有所不同的是，新房市場頻現(xiàn)熱銷樓盤。多個項目開盤后迅速售完，甚至出現(xiàn)“夜光盤”的極端案例。

　　“這折射出了市場分化，北京市場新房全面熱銷的時代已告結(jié)束。”郭毅表示，項目冀望于在競爭中獲得領(lǐng)先身位，需要在地段、產(chǎn)品、價格三個層面共同發(fā)力。其中，價格的高低并非絕對數(shù)值，而是對標(biāo)項目周邊的一、二手房定價取得相對優(yōu)勢，再疊加地段與產(chǎn)品要素。

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