“3·17”調(diào)控成效初顯 北京商品房市場“降溫”
2017年至今，北京商品房銷售面積同比降40.9%；商品房市場進(jìn)入調(diào)整期，專家稱房地產(chǎn)趨于穩(wěn)定
距離北京“3·17”樓市調(diào)控政策出臺不足5個月，北京房地產(chǎn)市場的各項(xiàng)數(shù)據(jù)漸入下行。8月15日，北京市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，今年1-7月，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資1859.6億元，同比降7.1%，商品房銷售面積480.6萬平方米，同比降40.9%。3月17日以來的系列調(diào)控組合拳，被輿論稱為“史上最嚴(yán)”的同時，對樓市的“降溫去火”也漸顯效。
北京商品房銷售面積降40.9%
“已經(jīng)兩個月沒開單了，只能做一些租賃的業(yè)務(wù)。”
小李是通州地鐵果園站附近一家房地產(chǎn)中介公司的經(jīng)紀(jì)人。談起近期以來的業(yè)務(wù)情況，小李稱3月之前，每個月總會有幾單成交量。“現(xiàn)在手上的客戶不是沒有資格，就是付不起首付，目前來看，政策沒有松動的跡象。”
買賣交易冰凍的背后，宏觀數(shù)據(jù)也有映現(xiàn)。北京市場成交量自4月起便開啟了“四連降”，目前已跌下1萬套“關(guān)口”。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京二手住宅7月簽約7158套，環(huán)比跌20%，同比跌幅達(dá)70%。
同時，二手房成交價格和掛牌價格也出現(xiàn)了大范圍降溫。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉稱，二手房整體價格從4月開始到現(xiàn)在跌幅在8%左右，部分區(qū)域房源價格超過了10%，目前的價格大約回到了春節(jié)前后水平。
作為樓市“晴雨表”，二手房市場數(shù)據(jù)下行與房地產(chǎn)業(yè)整體情況密切相連。
8月15日，北京市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布今年1-7月房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，商品房施工面積、商品房新開工面積、商品房竣工面積，及保障性住房投資均無上漲。其中，全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資1859.6億元，同比下降7.1%。
值得一提的是，1-7月，全市商品房銷售面積為480.6萬平方米，同比下降40.9%。調(diào)控前的1-2月，降幅僅為1.3%，1-3月降幅為3%，至1-4月達(dá)到24.8%。而1-5月、1-6月，這一數(shù)據(jù)分別為26.8%、35%，降幅加深趨勢明顯。
“北京等一二線城市在3月調(diào)控后，數(shù)據(jù)逐漸開始反映出調(diào)控影響，網(wǎng)簽成交量持續(xù)走低，市場開始進(jìn)入調(diào)整周期。”張大偉分析認(rèn)為，在進(jìn)入7-8月淡季后，市場繼續(xù)低迷，樓市調(diào)控政策影響加強(qiáng)。
終結(jié)炒房者：3·17調(diào)控開啟樓市5限時代
“這分明是在搶房。”
回憶起去年樓市高熱時的炒房經(jīng)歷，購房者劉先生這樣描述。此前，他一直認(rèn)為有房子住就行了，可是看到飛漲的房價，今年再也按捺不住并開始看房。劉先生遇到過坐地起價的房東、也遇到過幾戶爭一套房的場景，更見證了一套房在一個月內(nèi)上漲幾十萬元。劉先生的購房步伐止于3月17日。
3月17日，北京出臺限購令——認(rèn)房又認(rèn)貸。再加上“3·26”限商政策到來，劉先生徹底放棄了投資房產(chǎn)念頭。
繼“3·17”以來，各地樓市政策繼續(xù)細(xì)化升級。8月初，央行在最新發(fā)布的中國區(qū)域金融運(yùn)行報告(2017)中為房地產(chǎn)和去產(chǎn)能劃出了金融政策底線：在支持居民合理自住購房同時，嚴(yán)格限制信貸流向投資投機(jī)性購房。
對于這一輪宏觀調(diào)控此前業(yè)界早有預(yù)期。房價上漲勢頭貫穿多年，今年以來房價上漲勢頭更為明顯。隨著房價上漲，房地產(chǎn)開發(fā)投資及銷售額也不甘示弱，除2014年受宏觀調(diào)控影響有所下跌外，近5年一直處在增長期。
據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2016年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資102581億元，商品房銷售額達(dá)到117627億元，均是首次突破10萬億。
伴隨著房地產(chǎn)開發(fā)投資的上漲，炒房風(fēng)氣也于近年漫延至全國主要城市，而終于在此輪被稱為“最嚴(yán)調(diào)控政策”下畫上句號。自此，樓市開啟5限時代：限購、限貸、限價、限售、限商。
建立平穩(wěn)健康長效機(jī)制成下半年主旋律
此輪調(diào)控，業(yè)界認(rèn)為是引導(dǎo)樓市走向良性軌道的一次必要降溫。
據(jù)日前發(fā)布的《北京住房和城鄉(xiāng)建設(shè)發(fā)展白皮書(2017)》介紹，北京住房需求持續(xù)旺盛，加上宏觀經(jīng)濟(jì)、金融等影響房價上漲的因素未根本消除，2017年將繼續(xù)加強(qiáng)和完善房地產(chǎn)市場調(diào)控，確保2017年房價環(huán)比不增長。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，北京樓市調(diào)控不僅是做減法，加法供應(yīng)方面也在逐漸加碼。從數(shù)據(jù)看，2017年上半年住宅類土地新增掛牌達(dá)到了41宗，合計(jì)面積達(dá)到492萬平米，超過2016年全年總和。
張大偉預(yù)計(jì)，包括推動租賃市場發(fā)展，約束小產(chǎn)權(quán)房、增加租賃房源供應(yīng)，增加土地供應(yīng)等長效機(jī)制疊加限價等短期調(diào)控，都會在下半年對市場增加影響。
從政策預(yù)期看，下一步應(yīng)加快住房、土地供應(yīng)、房地產(chǎn)稅收、租賃等制度。以長效機(jī)制引導(dǎo)市場穩(wěn)預(yù)期。要建立房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機(jī)制，關(guān)鍵要處理好住房消費(fèi)和投資、房地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)增長的協(xié)調(diào)關(guān)系。另外必須降低房地產(chǎn)的投資屬性、回歸居住屬性。
對話
“調(diào)結(jié)構(gòu)依然是樓市未來主線”
●訪談對象：易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)
新京報：根據(jù)統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)，你認(rèn)為北京房地產(chǎn)市場的最大變化在何處？
嚴(yán)躍進(jìn)：從1-7月北京房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)來看，有兩點(diǎn)和全國市場不同。一是房地產(chǎn)開發(fā)投資，當(dāng)前全國是正增長，而北京是持續(xù)負(fù)增長，這也說明北京住房投資動力不足，這或和北京土地供應(yīng)相對偏少有關(guān)。二是銷售數(shù)據(jù)走低，而且下滑很明顯，這說明北京庫存明顯不足，自當(dāng)前購房政策嚴(yán)厲以后，一些高端物業(yè)也出現(xiàn)了明顯的下滑。
新京報：地產(chǎn)投資和庫存的雙雙走低，與此前的調(diào)控政策有何關(guān)聯(lián)？
嚴(yán)躍進(jìn)：2017年7月份，北京房地產(chǎn)政策延續(xù)了今年上半年的精神，但政策的著眼點(diǎn)不在于限制各類購房需求，而更多體現(xiàn)在降低供應(yīng)成本、規(guī)范市場交易等方面上。7月份北京房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)充分體現(xiàn)了政策管控的效應(yīng)，部分交易數(shù)據(jù)也說明投資投機(jī)需求得到了較好的抑制，這有助于穩(wěn)定市場和穩(wěn)定預(yù)期。
新京報：對于樓市后續(xù)發(fā)展，你如何看待？
嚴(yán)躍進(jìn)：8月份北京就《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》向社會公開征集意見。從此類政策導(dǎo)向來看，北京后續(xù)對于住房的供應(yīng)結(jié)構(gòu)會有繼續(xù)調(diào)整的可能，這也有助于對包括“夾心層”在內(nèi)的購房主體提供更多政策支持。
預(yù)計(jì)三季度北京供地節(jié)奏仍將加快，相對應(yīng)的結(jié)構(gòu)調(diào)整工作也會加快展開。包括租賃性公寓、共有產(chǎn)權(quán)住房等方面都會有一個較為明顯的發(fā)展態(tài)勢。從后續(xù)趨勢看，交易量有繼續(xù)反彈的可能，而且對于北京房地產(chǎn)市場來說，包括副中心、大興機(jī)場等新概念很多，這都有助于激活房地產(chǎn)市場。
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